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营改增后二手房交易税负怎么变?

2016年04月26日 21:45 来源于 财新网
增值税税负低于营业税,契税税负有所下降,个税税负视计征方式有升有降,综合来看,营改增后个人二手房交易税负基本保持稳定
营改增5月1日全面推行后,二手房交易税负将如何变化,成为关注的焦点之一。 视觉中国

  【财新网】(记者 邢昀)5月1日即将全面推开的营改增试点,首次涉及自然人缴纳增值税。营改增后,个人二手房交易如何缴税,契税、个人所得税的计税依据又会发生哪些变化?

  目前个人买卖二手房过程中,主要需要缴纳营业税(包括城建、教育附加)、个税、契税。其中,个税、营业税等都应该是卖方承担,仅契税是针对买房者征收,但在实际交易中,个人二手房买卖主要是卖方占主导地位,会通过各种方式转移税负,基本上买房者会承担所有税费。

  营改增后,个人二手房交易营业税改为增值税,同时契税和个税的计税依据也将发生调整。4月25日财税【2016】43号文明确,计征契税的成交价格不含增值税。个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税,其取得房屋时所支付价款中包含的增值税计入财产原值,计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。

  4月26日国税总局发文明确,个人转让住房,在2016年4月30日前已签订转让合同,2016年5月1日以后办理产权变更事项的,应缴纳增值税,不缴纳营业税。

  此前财政部公布的营改增试点财税【2016】36号文件明确,个人购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税,个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。国税总局副局长汪康此前表示,营改增后,由于增值税是价内税,实际税负相当于此前营业税下的4.76%。

  财新记者计算发现,如果购买2年以内的房子,营业税改成增值税后,税负下降0.24个百分点,契税可以少缴部分;个税则因计征方式不同,税负有升有降,按房屋交易价格1%简易计征的地区,个税将少缴,但在个别严格执行差额20%计征的地区,例如北京,个税则会多缴。总体来讲,个人二手房交易税负基本保持稳定。

  契税税负下降

  根据最新的契税政策,如果是家庭惟一住房,面积在90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按1.5%的税率征收契税。

  如果购买的是第二套改善性住房,面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按2%的税率征收契税。

  假设购买一套2年以内、90平米以内、价格为100万元的房子,营改增前,需缴纳契税100×1.0%=1万元。营改增后,计征契税的成交价格不含增值税,需先算出100万房价的不含税价格,即100÷(1+5%)=95.24万元,缴纳契税为95.24×1%=0.95万元。营改增后相当于少缴纳了一部分契税。

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  由于北上广深之外的地区,购买2年以上(含2年)的普通住房,免征增值税,所以购买这些地区两年以上的二手房需缴纳的契税并无变化。

  营改增后,北上广深地区,个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税。假如一栋原价100万的房子以200万元售出,增值税为(200-100)×5%=5万。如果这套房子的契税税率为1%,则契税为(200-5)×1%=1.95万元。而营改增前,需要缴纳契税2万元。

  个税税负变化取决于计征方式

  目前,个人二手房交易产生的个税有两种计征方式,一是按照房屋转让差额征收20%个税,即允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用,形成的差额再乘以20%,即个税=(转让收入-房屋原值-合理费用-转让过程中缴纳的税金)×20%。北京等地严格执行这一方式。

  但由于现实操作中,房屋原值难以核定清楚,纳入合理费用的房屋装修等费用确认存在难度,北京等个别地区外的其他地区,普遍采用第二种计征方式,即不能正确计算房屋原值和应纳税额的,税务部门一般按房屋交易价格1%计征个税。

  营改增以后,个人转让房屋的个税应税收入不含增值税,其取得房屋时所支付价款中包含的增值税计入财产原值,计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。

  如果房屋所在地采取简易计征方式,营改增前购买价格为100万元、90平米以下的房子,需个税缴纳100×1%=1万元。营改增后,则需先算出房屋的不含税价,即100÷1.05=95.24万元,最终个税缴纳为95.24×1%=0.95万元,低于营改增前的个税缴纳额。

  在北京等严格执行差额征收地区,若购买价格为300万、面积在90平米以内、2年以内的房屋,原值为200万,合理费用为10万,此前购买房屋时缴纳契税200×1%=2万。营改增前,出售该房屋需缴纳营业税为15万(不考虑城建、教育附加,税率为5%),因此增值部分为300-200-10-2-15=73万元,相应的个税额为73×20%=14.6万元。

  营改增后,房屋增值部分为300÷1.05-200-10-2=73.7万元,最终个税缴纳为73.7×20%=14.74万元,比之前有所上升。

  综合增值税、契税、个税来看,个人二手房交易营改增后税负基本保持稳定。

责任编辑:于海荣 | 版面编辑:李丽莎
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