【楼市观察】限价房难抑高房价

北京四环内房价下行系市场自发调整的结果，限价房很难实现“平抑房价”的作用，且逐渐显露“特权福利房”的弊端

    地方政府喜欢根据官方统计数据来制定房地产调控政策，但这些数据，有时未必反映了楼市的真实状况。
    2009年2月5日，北京市统计局、国家统计局北京调查总队联合发布《2008年北京市房地产市场运行情况》，称2008年，北京市四环路以内住宅期房均价为1.56万元/平方米，低于四环至五环之间约1.63万元/平方米的价格。
    这一结论异于购房者的实际感受。报告对此解释称，2008年全年，北京四环路以内住宅期房销售面积的12%，都是2008年四季度新入市的限价房和经济适用房。这不仅直接带动了四环路以内住宅期房的价格下行，而且间接影响了周边楼盘的售价。
    这一官方结论看似“合理”，却模糊了商品房与限价房的不同性质，忽略了北京房价下行系市场自发调整的真正原因；也回避了房地产市场下行周期，限价房已失去“平抑房价”的作用，而逐步显现出“特权福利房”的弊端。
    实际上，近一年来，北京市在四环、五环周边推出的政策性住房项目极少。2008年第四季度，只推出了两个限价房项目，一个位于朝阳区常营，地处东五环外；一个位于丰台区东铁营，属南四环内。而整个2008年第四季度，限价房与经济适用房销售套数占全年住宅销售套数约30%。
    从表面上看，价格较低的政策性住房的大量入市，在数据统计上，自然可以拉动这一区域住宅均价下降，但由此便认为，政策性住房尤其是限价房，可以主导平抑高房价，无异“掩耳盗铃”。
    一个导致统计分析结论失真的主要因素是：官方统计部门的传统方法，是只统计成交房屋价格。在商品房成交量急剧萎缩的情况下，东铁营限价房的入市和大量成交，自然能够明显拉低四环内房价，令四环内房屋均价甚至低于四环至五环之间。
    但是，限价房只是提供给少数特定人群的“福利”商品。把限价房和商品房这两种不同属性的商品价格，混在一起统计，既难以说明普通商品房价格的走势波动，更难以准确覆盖大量未成交的新开盘项目、及存量房价格波动的走势。
    实际上，官方统计数据刻意强调政策性住房带动了四环路以内房价下行，是为了继续强化限价房“平抑高房价”的特殊作用。这从一个侧面，也为2009年北京继续加大限价房供应，找到了“合理依据”。
    根据北京市建委公布的数据，2009年，北京市计划新开工建设和收购政策性住房850万平方米，其中，限价房面积达650万平方米，占总量的76%，同比增加200万平方米。
    不过，市场对限价房的作用一直存在争议。尤其是在房价下跌的今天，其存在更加尴尬。
    所谓限价房，是上一轮房地产泡沫时期，政府试图干预高房价的特殊产物，属于面向中等收入人群的“保障性商品住房”。
    但是，对于真正的低收入人群而言，他们所需要的并不是比周边房价略低一点的限价房或经济适用房，而是“廉租房”。一些有识之士担心，如果各地政府把建设保障房的重心放在大推限价房和经济适用房这类包含了多重复杂目的的房屋之上，无形中就更加忽视了针对低收入人群的“廉租房”的建设。
    “保障性商品住房”的定位，本身就自相矛盾。一方面，“中等收入人群”的涵盖面太广，与普通商品房购买人群差异太小。而且由于操作的开发商总是希望从中牟利，在实际操作中，很容易走样，最后推出价格往往脱离政府的初衷；另一方面，在房价上行周期，限价房的巨额价差，难免使之变异成供应特权阶层的“福利住房”，容易滋生腐败和社会不公。
    事实上，去年以来全国范围内的房价下跌，是房地产自身的行业周期性特点决定的。北京市推出限价房之前，楼市即已进入深度调整期，开发商迫于流动性压力，不断下调开盘价格，仍难以刺激成交量回升。这些市场自发调整行为，与限价房的推出，并无必然联系。 一些地方的限价房，在推出之前，同区域的商品房已经跌至同样价格甚至更低。
    随着房地产市场进入下行期，限价房已逐步演变为违背房地产市场规则的“特权福利房”。此前，北京市副市长陈刚便表示，将以限价房解决部分公务员的住房问题。如这一计划实现，限价房定位将更加偏离初衷。
    在年初召开的地方两会上，京、沪两地市长均表态不挺房市，不以救市支撑高房价。这是顺应市场调整的明智之举。保障住房不是福利住房，更不是特权房。只有将保障与市场严格分开，才有助于解决中低收入人群的住房困难，有助于建立完善的住房保障体系，有助于中国房地产市场的自我调节与复苏。相反，只会令市场变得更加混乱。■

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