2006年12月20日 龚强：经济适用房应当由售改租

   2006年12月15日，北京市建委宣布，2007年北京市计划安排10万平方米廉租房配租实物房源，用于配租给符合廉租条件的被拆迁家庭、承租破损公房的家庭、老人和残疾人家庭，以及通过资格审核但租不到房的廉租家庭。
　　廉租房配租实物房源的一部分，是通过经济适用住房中按一定比例配建解决。这是目前要经济适用房制度改革的一个明显而积极的信号。
　　在1998年实施的住房体制改革中，经济适用房制度被确立为我国多层次住房供应体系的主体，旨在解决中低收入家庭的购房问题。虽然经济适用房在原则上是按成本定价，但在实际操作中，政府一般采用最高限价或按基准价浮动的方式定价，这就使得经济适用房实际销售价格与市场定价之间形成了租金空间。
　　事实上，在利益驱动下，围绕经济适用房展开的以权谋私、炒房号等寻租活动从未停止过。如此下去，必然使经济适用房背离政策的初衷，成为投机者手中的棋子。由于投机需求不是实际的使用需求， 投机者的寻租行为还会造成社会资源的浪费：一方面以加价转售为目的的投机者并不真正使用住房，造成了大量经济适用房的空置浪费； 另一方面，社会中本来可以用于的生产资金流入经济适用房市场，造成了社会资本的浪费。
　　更进一步来说，寻租行为的存在不仅抬高了经济适用房的价格，造成社会资源的浪费，同时也给经济适用房带来了一定的社会风险。经济适用房本来就是微利项目，开发商在建设经济适用房时为了压缩成本必然算尽心机，从建筑的外观设计、使用寿命到房屋的朝向、采光无不潜在地影响房屋未来的价格， 而在连番炒作之后，实际销售价格已经不能很好的反应这些风险因素， 一旦未来价格下跌，中低收入阶层  乔迁之喜就会变成楼市之悲，不但住房条件没有得到很好的改善，多年积累的财富也会付之东流， 由此引发更加尖锐的社会问题 。
　　客观地说，经济适用房制度从1998年开始正式实施以来，也确实增加了住房的供给，在一定程度上给中低收入者带来利益，但是该制度存在的以上弊端将经济适用房制度的实施逼入了一种“进退两难” 的境地。
　　由此说来，作为一种违背房地产市场的基本规律，而且已经显露其极大弊端的经济适用房制度，需要被一种更加合理有效的制度所取代。
　　笔者认为，将经济适用房由售改租可能是一种更好的制度安排。近来，媒体上出现了 “租赁型经济适用房”的报道。 事实上，所谓“租赁型经济适用房”就是廉租房的一种（廉租房在我国住房政策中另有定义，这里取其本意，即廉价租赁）形式。
　　从世界范围来看，廉租房制度在法国发展比较完善， 法国政府规定，各大城市必须建设一定数量的廉租房（比例约为总住房面积的２０％），供中低收入者租赁使用。 因为廉租房的存在，低收入居民在考虑更换住房时首先考虑申请廉租房，房屋买卖市场中买方人数变少，因此，房价自然因需求量的下降而处于稳定状态。 由此看来，廉租房不仅能起到社会保障的作用，同时也能起到房地产市场稳定剂的作用。
　　比较廉租房制度和经济适用房制度， 我们还不难发现，廉租房制度将租房者的目光集中在房屋的使用上，基本上不附带更多的投机动机，因此在很大程度上可以避免类似经济适用房制度下寻租市场的出现。
　　当然，廉租房制度的实施也存在现实的困难。首先， 政府需要负担一定的建房成本以及管理成本。 在法国，廉租房在建造过程中可得到中央政府的补贴，建成后一般由各地方政府下属的“廉租房管理办公室”管理；其次，以租赁代替出售还存在一些操作上问题。比如，租赁房产的产权归属、长期租赁项目管理、廉租房与普通房产租赁的价格关系等等。
　　但如果我们在制度设计之初就能够更加审慎的对待改革的风险，通过制度创新进行合理规避，相信从售到租的改革将能够顺利推进。比如，我们可以通过设立信托投资基金，或设置类似住房抵押贷款证券化类似的金融工具，将廉租房稳定的租金现金流转换成可以流通证券，不仅可以降低廉租房营运中的金融风险，抑制市场的投机性需求，还可以吸引非公共部门的投资并参与产权项目管理，减轻政府的财政负担并提高项目的运作效率。这些创新都会大大降低改革的成本，更好地增进低收入者的福利。■

　　作者为美国西北大学管理学博士、北京大学中国经济研究中心助教授