深圳房价飚升之解

　　
　　
　　整个上半年，难以遏制的房价增速，使深圳成为全国房地产市场的焦点。
　　据国家统计局公布的全国70个大中城市商品住房售价调查结果，今年1－5月，深圳市各月房价同比涨幅分别为10.2％、9.9％、10.7％、11.3％、12.3％，涨幅均居70个大中城市前列。按深圳房地产研究中心编制的《深房指数报告》，今年上半年，深房均价环比2006年第季度增幅20%。而在市场上，人们相信这半年的房价增幅已达50%，房屋均价突破1.5万元。
　　房价增速已远高于当地居民可支配收入的增长速度，成为深圳当前最为突出的民生问题。
　　
房价上涨推动力
　　政府官员和市场人士普遍认为，地根紧缩、消费需求增长，是深圳房价持续高涨的刚性因素。在土地供应上，深圳的确受限于极其缺乏的土地资源。
　　自2002年以来，国家土地管理政策进一步严格，本地土地资源也更加紧缺，深圳每年可用于住房建设的土地一直限制在1－2平方公里，远低于北京、上海、广州等特大城市，难以满足每年新增900万平方米左右的基本住房需求，致使当前住房开发投资、住房在建与新建规模、住房批准预售规模持续减少，住房供应持续趋紧。
　　但土地供应紧张绝非近期出现的新情况，在深圳，这种局面已存在多年，市场早有预期，很难解释当下房价爆发性上涨。
　　国泰君安房地产分析师张宇认为，土地供给匮乏的问题，更大程度上只是一个观念的问题，大城市的发展必然向外围地区辐射。近两年来，深圳的房地产市场的活跃区域，由关内转向关外。《深房指数报告》表明，土地供应相对宽裕的关外，房价增长更为迅猛。
　　消费需求的增长，也很难为爆发性的房价增长作注解。一般认为，深圳经济繁荣，特别是存在大量金融机构和大企业，拥有大量的高消费能力人群；加之深圳作为新兴移民城市，移民对置业的需求旺盛。
　　但是，目前深圳800多万常住人口中，户籍人口仅180多万。暂住人口中，逾半是在关外工厂的打工者，这部分人口在深圳置业的需求几乎为零。如果简单以50%的人口计算居住消费需求，则很难创造出每年新增900万平方米左右的住房需求。
　　同时，政府还在投入大量资源，以解决中低收入人群的住房问题。申银万国证券研究所房地产分析师江征雁指出：“这部分人的购买力不足，本身就不是市场购房者的主力部队。”他们的住房需求对价格的推动力也可以扣除。
　　事实上，当前深圳房地产的投资性因素已超越消费性因素，这是导致当地房价上涨的主要原因。
　　作为一种“可交易的人民币资产”，在如今人民币流动性过剩的背景下，国内的投资渠道偏少，房地产吸引大量资金流入，投资性购房需求持续旺盛。这种现象已经在国内房地产市场存在多时，尤以上海、北京、广州和深圳这几个一线城市为代表。
　　申银万国相关研究机构对深圳住房每年的销量观测表明，自2005年开始，深圳住房销售量大幅增加，增量约在2倍以上。“这不是一个基本面能因素能够解释的，”江征雁指出，近两年，深圳房价大涨的背后推手就是投资需求；从楼盘销售现场获得的信息也证实，50%的购房者是以投资为目的。
　　在深圳，房产投资需求旺盛并不难理解。深圳自身便是国内房地产市场的重地，其房地产的投资价值还为香港因素影响。因深港往来日益密切、交通日益便捷，市场对于深港一体化的预期加强。适逢今年香港回归十周年，西部通道修成通车，这一影响更从深圳蛇口蔓延开来。
　　官方也相信，两地房价的落差导致大量港人来深置业投资，从而抬高了房价。7月10日，深圳市国土房产局、国家外汇管理局深圳市分局联合发布了《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》，要求境外及港澳机构和居民以自住自用为目的限购一套住房。
　　需要进一步指出的是，人民币存在显著的升值压力，境外机构、个人购买深圳房产可以在外汇市场、房地产市场上获得双重收益。
　　证券市场财富效应也可能助长了深圳的房价增长。国内证券市场流通市值由2005年初的1万亿元增至目前的5万亿元以上。有分析报告估算，20%的股市资金进入房地产市场，就将会带动房价格上涨50%。这种资金在不同资产中配置的行为，在经济和金融业发达的深圳，尤其容易变成现实。
　　
危机及启示
　　一旦房价以投资需求为主要推动力，难免危机四伏。投资需求并不如居住需求稳定，如果政策或外力改变投资者对盈利的预期，就可能出现抛售或减少投资的现象。“供需关系的转变，也就是一瞬间的事。”张宇说。
   自2006年以来，国家出台了一系列宏观调控措施；2007年年初，又出台了土地增值税政策；同时收缩银根、地根，包括提高贷款利率、提高银行准备金率、执行挂、招、拍等土地供应政策。
　　在调控层面上，深圳对中央亦步亦趋，并无懈怠。思路以通过行政手段调整住房供给结构，增加基本住房供给为主，并落实2006年的“90/70”政策。2007年年初，还规定近期选定拟出让的商品住宅用地中，安排建设占住宅建筑总面积15%的政策性住房（包括经济适用房和公共租赁住房）。这15%的政策性住房由开发商建设、装修完后，无偿移交给深圳市国土房产局，以解决中低收入者的住房问题。
　　通过上述供给层面的调控措施，政府期望提高商品房套数，并确保政策保障型住房供应。但在张宇看来，面对一个投机严重的房地产市场，这些政策“从某种意义上说不是那么有的放矢”，因为市场投机缘于投资获利空间巨大，如果未能在保有和流转领域通过适当的经济手段调控，压缩获利空间，并切实做到“面向中低收入者”的话，这种供应结构的调整并不能有效抑制房价增长。
　　在调节投资需求方面，不少政策也很难落实到位。类似限制购房数量、增加投资性交易税费的政策，以当前的执法条件，“要区分什么是第二套住房，什么是投资性住房，并不容易。”江征雁说。
　　房地产的商品和投资双重特性决定了其需求的双重性。投机者以“可交易的人民币资产” 性质看待房地产，在宏观调控政策层出不穷之时，市场却并未感受到强有力的执行。调控效果不佳，或与此有关。
　　尽管目前还很难看到逆转之势，但可预期的是，如果政府进一步强化宏观调控配套措施及其执行力度，主要由投资性消费拱托资产价格的深圳房地产市场，其抵御调控的能力会比其他市场弱，而这最终可能使当地经济遭受波动。■